Met vastgoed in Dubai met een waarde van minstens AED 2.000.000 (±EUR 468.000, koers 5 juni 2026) komt u in aanmerking voor de 10-jarige Golden Visa: een verlengbare verblijfsvergunning waarvoor u uzelf sponsort, zonder werkgever of lokale partner. Sinds een beleidscirculaire van 20 februari 2026 telt alleen de totale waarde van de woning, niet langer een aanbetaling vooraf.
Door Bjorn Hartendorp, de Nederlandse RERA-makelaar in Dubai (BRN 34007) sinds 2014.
De Golden Visa via vastgoed is een verblijfsvergunning van tien jaar voor wie woningen in Dubai bezit met een gezamenlijke waarde van minstens AED 2.000.000. U sponsort uzelf; er is geen werkgever of lokale partner (kafeel) nodig. Echtgenoot, kinderen en ouders kunt u meeverzekeren.
De vergunning is na tien jaar verlengbaar zolang u het kwalificerende bezit aanhoudt. Hij geldt voor residentieel vastgoed in volledig eigendom (de aangewezen eigendomszones van Dubai): appartementen, villa's, herenhuizen en bepaalde commerciële units.
De grootste wijziging: de eis om vooraf 50 procent of minimaal AED 1.000.000 (±EUR 234.000) te betalen is geschrapt. Sinds de circulaire van 20 februari 2026 telt uitsluitend de door de DLD getaxeerde waarde van de woning. Daardoor kwalificeren ook nieuwbouw in aanbouw, gehypothekeerde woningen en gecombineerde eigendomsbewijzen, zolang de optelsom AED 2.000.000 haalt.
Voorheen blokkeerde die aanbetalingseis een grote groep kopers. Wie met een hypotheek of een gespreid betaalplan werkte, moest eerst een fors bedrag vastzetten vóór oplevering. Dat hoeft nu niet meer. Bij financiering volstaat een verklaring van geen bezwaar van de bank (een No Objection Certificate, NOC), met opgaaf van het betaalde en het resterende bedrag.
Banken spelen hierop in: voor verblijfsgedreven kopers komen er hypotheken tot circa 80 procent van de waarde.
In aanmerking komt residentieel vastgoed in volledig eigendom in de aangewezen eigendomszones van Dubai. De drempel is een DLD-getaxeerde waarde van AED 2.000.000, niet de aankoopprijs op papier. De DLD bevestigt die waarde via een taxatie van het titelbewijs en de onderliggende stukken.
Wat per situatie het waardebewijs is:
Vier situaties die laten zien hoe de drempel uitpakt na de wijziging van februari 2026. De EUR-bedragen zijn berekend op de koers van 5 juni 2026.
Het proces verloopt in acht stappen. Reken op circa dertig dagen tot de voorlopige goedkeuring.
Let bij doorlooptijden op de VAE-werkweek (maandag tot en met vrijdagmiddag; het weekend loopt van vrijdagmiddag tot en met zondag).
De overheidsleges voor de hoofdaanvrager bedragen indicatief circa AED 10.000 (±EUR 2.340). Officieel geïtemiseerd door de DLD voor de tienjaarsvergunning: medische keuring AED 700 (±EUR 164), Emirates ID AED 1.153 (±EUR 270) en de bevestiging van de verblijfsvergunning AED 2.856,75 (±EUR 669). Daarbovenop komen DLD-service- en administratiekosten, die per geval verschillen.
Belangrijk onderscheid: deze leges staan los van de aankoopkosten zelf. Bij de aankoop betaalt u 4 procent DLD-overdrachtskosten, circa AED 80.000 (±EUR 18.700) op een woning van AED 2.000.000. De visumkosten en de overdrachtskosten zijn dus twee verschillende posten.
De meeste afwijzingen vallen terug op de kernregels hierboven. Ze zijn met voorbereiding te voorkomen:
Onder dezelfde tienjarige vergunning sponsort u uw echtgenoot (wettelijk gehuwd) en uw kinderen, ongeacht hun leeftijd, inclusief kinderen met een zorgbehoefte. Ook ouders kunt u meeverzekeren, net als huishoudelijk personeel zonder vast aantal. Komt de hoofdhouder te overlijden, dan mogen gezinsleden blijven tot het einde van de looptijd van hun vergunning.
Nee. De Golden Visa kent geen minimale verblijfsduur en vervalt niet na zes maanden buiten de VAE, anders dan een gewone verblijfsvergunning. Wel moet u de kwalificerende woning de hele looptijd aanhouden.
De DLD legt voor de duur van het visum een aantekening (lien) op die woning. Verkoopt of draagt u haar over, dan moet u een ander kwalificerend bezit in de plaats stellen om de vergunning te behouden. Dat "geen verblijfseis" betekent overigens niet automatisch dat u in Nederland geen belastingplichtige meer bent; daarover verderop meer.
Vastgoed is één van zeven routes naar de tienjarige Golden Visa. De belangrijkste drempels op een rij:
In 2025 en 2026 zijn er categorieën bijgekomen, waaronder verpleegkundigen met lange staat van dienst, ervaren onderwijzers, contentmakers en podcasters (via Dubai Creators HQ), e-sporters en gameontwikkelaars.
Naast de tienjarige Golden Visa bestaat een verlengbaar investeerdersvisum van twee jaar. Sinds een wijziging van mei 2026 is de oude minimumwaarde van AED 750.000 (±EUR 176.000) vervallen voor wie enig eigenaar is van een opgeleverde woning. Bij gezamenlijk eigendom geldt een minimumaandeel van AED 400.000 (±EUR 94.000) per persoon. Bij hypotheek moet ten minste 50 procent of AED 375.000 (±EUR 88.000) zijn afbetaald, plus een bank-NOC. Nieuwbouw in aanbouw kwalificeert niet voor dit tweejaarsvisum, alleen voor de Golden Visa.
Let op: deze tweejaarswijziging lijkt vooralsnog administratief doorgevoerd via het DLD Cube Centre en is niet in alle officiële bronnen wettelijk geharmoniseerd. Behandel het als praktijk, niet als vastgelegde wet, en laat uw situatie juridisch toetsen.
De Golden Visa verandert uw Nederlandse fiscale woonplaats niet automatisch. Of u in Nederland belastingplichtig blijft, hangt af van waar uw leven zich feitelijk afspeelt: uw fysieke aanwezigheid en het middelpunt van uw levensbelangen, beoordeeld via de tie-breaker in het belastingverdrag tussen Nederland en de VAE.
Aan de VAE-kant is er geen inkomstenbelasting voor natuurlijke personen, geen vermogenswinstbelasting en geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Houdt u het vastgoed via een VAE-vennootschap, dan geldt de vennootschapsbelasting van 9 procent boven AED 375.000 (±EUR 88.000) winst.
Aan de Nederlandse kant, als u in Nederland belastingplichtig bent, hoort de woning in Box 3. Onder het belastingverdrag (artikel 6 en 22) zijn inkomsten en waardestijging uit VAE-vastgoed in de VAE belast en in Nederland vrijgesteld via een evenredige vermindering. Onder het huidige forfaitaire Box 3-stelsel is dat niet altijd een volledige effectieve vrijstelling; vanaf 2028, bij heffing op werkelijk rendement, wordt de verdragsvrijstelling naar verwachting zuiverder toegepast. De aangifteplicht blijft hoe dan ook bestaan. Lees meer over de belasting op Dubai-vastgoed voor Nederlanders.
Ja. Sinds de wijziging van februari 2026 telt alleen de DLD-getaxeerde waarde van AED 2.000.000. Nieuwbouw in aanbouw kwalificeert met een geregistreerd Oqood-certificaat en een recent betalingsoverzicht. Bij projecten in een vroeg stadium beoordeelt de DLD per geval.
Nee. De eis van 50 procent of minimaal AED 1.000.000 aanbetaling is geschrapt. Een gehypothekeerde woning kwalificeert zolang de getaxeerde waarde AED 2.000.000 haalt en de bank een NOC afgeeft.
Reken op circa dertig dagen tot de voorlopige goedkeuring, gevolgd door een entry permit van 180 dagen. De Emirates ID volgt doorgaans binnen tien werkdagen na de medische keuring.
De woning moet de hele looptijd aangehouden blijven; de DLD legt er een aantekening (lien) op. Verkoopt u haar, dan moet u een ander kwalificerend bezit van minstens AED 2.000.000 in de plaats stellen om de vergunning te behouden.
Nee. Uw Nederlandse fiscale woonplaats hangt af van fysieke aanwezigheid en het middelpunt van uw levensbelangen, niet van het bezit van een visum. Laat dit per situatie toetsen door een belastingadviseur.
Wilt u beoordelen welke aankoop in uw situatie de drempel haalt? Bekijk hoe u kunt investeren in Dubai-vastgoed, of lees het volledige proces om een huis te kopen in Dubai. Wij begeleiden de taxatie, de NOC bij financiering en de DLD-registratie.
Vastgoed kopen in Dubai of huren, dat doet u eenvoudig in het Nederlands via MijnDubai.nl
