Dubai heft geen inkomstenbelasting, geen vermogenswinstbelasting en geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting op vastgoed dat u in privébezit heeft. Voor u als Nederlandse eigenaar telt vooral de Nederlandse kant: uw Dubai-woning hoort in box 3 van de inkomstenbelasting, en u moet het bezit altijd aangeven, ook als u er dankzij het belastingverdrag uiteindelijk weinig of niets over betaalt.
Door Bjorn Hartendorp, de Nederlandse RERA-makelaar in Dubai (BRN 34007) sinds 2014.
Fiscaal voorbehoud. Deze informatie is algemeen van aard en geen fiscaal advies. Raadpleeg een Nederlandse belastingadviseur met VAE-expertise voor beslissingen. Belastingregelgeving wijzigt; deze pagina is laatst bijgewerkt op 6 juni 2026.
Op twee niveaus, met heel verschillende uitkomsten. In de Verenigde Arabische Emiraten betaalt u over een woning in privébezit vrijwel niets: geen inkomstenbelasting, geen belasting op de waardestijging en geen jaarlijkse woonlasten in de vorm van een onroerendezaakbelasting. In Nederland ligt het genuanceerder. Zolang u fiscaal inwoner van Nederland bent, telt uw Dubai-vastgoed mee in box 3, en geldt er altijd een aangifteplicht. Het belastingverdrag tussen beide landen zorgt er meestal voor dat u in Nederland weinig of geen heffing betaalt, maar dat is iets anders dan “niets hoeven aangeven”.
Voor particulieren is Dubai fiscaal eenvoudig. De VAE kent geen inkomstenbelasting voor natuurlijke personen, geen vermogensbelasting en geen heffing op de verkoopwinst van privévastgoed. Wat u wél betaalt is eenmalig, bij aankoop.
Er is één uitzondering die voor de meeste particuliere kopers niet speelt. Sinds 1 juni 2023 kent de VAE een vennootschapsbelasting van 9% over winst boven AED 375.000 (± €88.000), ingevoerd via Federal Decree-Law No. 47 van 2022 (u.ae). Die heffing raakt bedrijven. Houdt u uw woning op uw eigen naam, dan valt u er niet onder: de VAE-overheid bevestigt dat de vennootschapsbelasting niet geldt voor inkomsten uit vastgoed dat een natuurlijk persoon op eigen naam aanhoudt. Koopt u juist via een lokale onderneming of verhuurt u bedrijfsmatig op grote schaal, dan kan de 9% wél in beeld komen. Zie ook het officiële persbericht van het VAE-ministerie van Financiën.
Fiscaal voorbehoud. Of u privé of via een vennootschap koopt, heeft grote fiscale gevolgen in zowel Nederland als de VAE. Laat de structuur vooraf doorrekenen door een adviseur.
Bent u fiscaal inwoner van Nederland en koopt u op eigen naam, dan valt uw Dubai-vastgoed in box 3 van de inkomstenbelasting, net als spaargeld, beleggingen en een tweede woning elders. Nederland belast namelijk uw wereldwijde vermogen.
Over dat vermogen rekent de Belastingdienst in het huidige stelsel met een wettelijk verondersteld (forfaitair) rendement, belast tegen het box 3-tarief (36% in de afgelopen jaren). Belangrijk: door de werking van het belastingverdrag betaalt u over de Dubai-woning zelf in de praktijk meestal weinig of niets. Hoe dat precies werkt, leest u hieronder.
Nederland en de VAE hebben een verdrag tegen dubbele belasting (gesloten in 2007, van kracht sinds 2 juni 2010). Twee bepalingen zijn voor vastgoed bepalend.
Het netto-effect is dat u over de Dubai-woning zelf in Nederland doorgaans weinig of niets betaalt. De methode is alleen niet perfect: omdat de box 3-heffing wordt berekend over een mix van vermogenscategorieën met elk een eigen verondersteld rendement, kan de vermindering net iets anders uitpakken dan een volledige vrijstelling, waardoor u soms iets meer betaalt over uw Nederlandse spaargeld. Dat is techniek voor uw adviseur; de hoofdlijn is dat de woning zelf in Nederland nauwelijks wordt belast. De officiële tekst van het verdrag vindt u in de Nederlandse wettenbank (verdrag NL-VAE), en het mechanisme van de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting staat uitgelegd bij de Belastingdienst (buitenlands inkomen).
Fiscaal voorbehoud. De uitwerking hangt af van uw volledige vermogenssamenstelling, schulden en gezinssituatie. Reken uw eigen geval door met een adviseur in plaats van uit te gaan van “0% in Nederland”.
Eén ding staat niet ter discussie: u moet uw Dubai-vastgoed aangeven in box 3, ook als u er door het verdrag in Nederland niets over betaalt. Vrijstelling van heffing is iets anders dan vrijstelling van aangifte.
De Belastingdienst beschikt inmiddels over gegevens van Nederlands vastgoedbezit in de VAE en heeft eigenaren aangeschreven die hun bezit niet hadden opgegeven, met het verzoek dat alsnog toe te lichten. Niet of onjuist aangeven kan leiden tot navordering en boetes. De praktische les is simpel: geef het bezit aan, ook bij een verwacht effectief tarief van nul, en bewaar uw aankoop- en waarderingsstukken.
Handig om te bewaren voor de aangifte: de koopovereenkomst en het eigendomsbewijs (title deed of Oqood), het betaalbewijs van de DLD-registratiekost, een onderbouwing van de marktwaarde per 1 januari van het belastingjaar, en bij een financiering de gegevens van de lening. Met die stukken kan uw adviseur de box 3-aangifte en de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting correct invullen, en staat u sterker als de Belastingdienst om toelichting vraagt.
Nederland werkt aan een nieuw box 3-stelsel dat belast op werkelijk rendement in plaats van op een verondersteld rendement. Het is bedoeld als opvolger van de tijdelijke reparaties na jaren van rechtszaken over het oude forfaitaire stelsel.
Belangrijk is de status. De Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen, maar ligt nog bij de Eerste Kamer, en de minister van Financiën heeft aangekondigd het voorstel te willen aanpassen. De beoogde ingangsdatum van 1 januari 2028 is daardoor een streven, geen zekerheid. U volgt de stand van zaken via de Eerste Kamer (wetsvoorstel 36748) en de uitleg op Rijksoverheid (werkelijk rendement box 3).
Voor wie vastgoed aanhoudt, is er bovendien een onopgelost juridisch punt. Onder het nieuwe stelsel wordt beoogd te heffen over de werkelijke huurinkomsten (minus kosten) en over de gerealiseerde verkoopwinst. Hoe de verdragsvrijstelling daar precies op ingrijpt voor de VAE, is omstreden. Er bestaat een lijn in de rechtspraak en literatuur die stelt dat Nederland de vrijstelling van artikel 22 niet hoeft te verlenen wanneer de andere staat geen inkomstenbelasting heft over natuurlijke personen en hen daar ook niet als binnenlands belastingplichtige aanmerkt, wat op de VAE van toepassing is. In die lezing zou Dubai-vastgoed vanaf de invoering juist zwaarder in Nederland kunnen worden belast, niet lichter. Andere fiscalisten lezen het verdrag anders. Dit is uitdrukkelijk nog niet uitgekristalliseerd.
Fiscaal en juridisch voorbehoud. De gevolgen van het nieuwe stelsel voor uw situatie zijn op dit moment onzeker en deels onderwerp van procedures. Baseer een aankoop- of verkoopbeslissing niet op een aanname over 2028; leg uw casus voor aan een specialist in internationaal belastingrecht.
Niet automatisch. Een Golden Visa via vastgoed of een uitschrijving uit de Nederlandse basisregistratie verandert uw fiscale woonplaats niet vanzelf. Bepalend zijn uw feitelijke aanwezigheid en het middelpunt van uw levensbelangen (gezin, werk, woning), met in laatste instantie de tie-breakerregel van het belastingverdrag. Blijft Nederland uw fiscale woonland, dan blijft de box 3-positie hierboven gewoon gelden.
Emigreert u daadwerkelijk, dan komen er aparte zaken bij kijken, zoals de aangifte over het emigratiejaar en een eventuele conserverende aanslag. Dat hoort thuis bij het bredere verhuizen-traject. Lees daarvoor de gids over emigreren naar Dubai, en de uitleg van de Belastingdienst over de conserverende aanslag bij emigratie.
De fiscale route hangt sterk af van hoe u koopt.
Welke route voordelig is, verschilt per persoon en is geen standaardkeuze. Wij begeleiden de aankoop in Dubai en werken voor de fiscale kant samen met een Nederlandse fiscalist met VAE-ervaring, zodat de structuur aan beide kanten klopt voordat u tekent. Wilt u eerst de bredere afweging zien, lees dan de pagina over investeren in Dubai-vastgoed.
In Dubai zelf betaalt u over privé vastgoed geen inkomsten-, vermogens- of jaarlijkse onroerendezaakbelasting. “Belastingvrij” klopt dus voor de VAE-kant, maar niet voor Nederland: zolang u fiscaal inwoner bent, valt de woning in box 3 en geldt er een aangifteplicht.
Ja. U geeft de woning aan in box 3, ook als u er door het belastingverdrag in Nederland niets over betaalt. De Belastingdienst beschikt over gegevens van VAE-bezit en heeft eigenaren aangeschreven die niets hadden opgegeven. Niet aangeven kan navordering en boetes opleveren.
Over de woning zelf in de praktijk meestal weinig of niets, doordat artikel 22 van het verdrag een vermindering geeft. Door de systematiek van box 3 kan het effect net iets afwijken van een volledige vrijstelling. Laat uw eigen situatie doorrekenen, want het hangt af van uw totale vermogen en schulden.
Niet automatisch. Uw fiscale woonplaats hangt af van feitelijke aanwezigheid en het middelpunt van uw levensbelangen, niet van het visum of een uitschrijving. Blijft Nederland uw fiscale woonland, dan blijft uw box 3-positie ongewijzigd.
Nederland wil overstappen op heffing over werkelijk rendement. Het wetsvoorstel is in februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen, ligt nog bij de Eerste Kamer en wordt mogelijk aangepast; 2028 is een streefdatum. Hoe de verdragsvrijstelling voor de VAE dan uitpakt, is juridisch nog onzeker. Volg de ontwikkelingen en win specialistisch advies in.
Overweegt u te kopen en wilt u de fiscale kant vooraf goed geregeld hebben? Plan een gratis gesprek, dan brengen we uw situatie in kaart en betrekken we waar nodig een Nederlandse fiscalist.
Vastgoed kopen in Dubai of huren, dat doet u eenvoudig in het Nederlands via MijnDubai.nl
